カボチャの馬車で思うこと

平成30年2月28日 カボチャの馬車で思うこと

カボチャの馬車が手掛けた家賃保証付きシェアハウス投資で保障された家賃が不払いとなり大きなニュースとなっています。被害にあわれた方の多くが、億単位のローンを背負ったサラリーマン投資家だといいます。自己責任の時代とは言え、本当にかわいそうでなりません。かつて、相続税対策と家賃収入の安定経営の触れ込みで、建設業者が農家さんに営業を猛アタックし、億単位の銀行ローンをさせ、畑の真ん中に立派なマンションを建てさせていたことを思い出します。その後、代替わりし、そのご子息がマンション経営を引き継いだのですが、周りに新しいマンションも建ち、競争力が劣るため管理会社との契約更新のたびに家賃を下げざるを得ず、毎月のローン返済もきつくなり、結局、売却せざるを得なくなりました。つまり、建設業者が農家さんに寄生し美味しい汁を吸いつくしたのです。

ここで、実際、どの段階で美味しい汁を吸っていたかを説明します。

まず、建設業者がマンションを建てることにより大きな利益を得ます。そしてサブリースにより、入居者の家賃と大家さんに支払う家賃保証金の差額が利益となります。まだまだあります。マンション管理の過程で、多くの修繕を請け負い、市場より高めの修繕費用を請求し、そこでも利益を得ます。そしてクロージングです。家賃を下げることにより、売却せざるを得ない状況を作り、最後に売却先へ仲介し手数料をいだきます。売却価格の3%超です。

サブリースは初期の段階でメリットもありますが、長期的にはデメリットの方が多いと思います。そもそも、サブリース契約を結ぶことにより、不動産経営において他人のいいなりになる、つまり経営を放棄したことと同じです。私は正直お勧めしません。

私は常日頃、不動産でも株式でも投資を行う際、常に美味しい情報をカットするように心掛けています。あと、しつこいぐらい価格をリサーチします。例えば、新築アパートの場合、建築業者との打ち合わせで、建築費かかる坪単価の根拠を必ずチェックします。建築業者によって、坪100万円もあれば60万円もあり、価格の幅が非常にあります。結局、投資は自分でお金を負担するので、カボチャだろうが瓜だろうが、必ず、落としても叩いても割れないものだけを慎重に選びたいものですね。

次にカボチャ投資で登場するのがS銀行です。私はS銀行とはお付き合いしていませんが、不動産投資をしていると必ず話に出てくる銀行です。昨今の低金利で収益が圧迫されているニュースをよく耳にしますが、銀行は経済の心臓であり、資金という血液を社会にうまく循環させる使命を担っている重要な機関であるので、銀行が順調に収益を上げられる環境となることは、日本経済には必要だと思います。私は、銀行とは自分の事業を応援してくれるサポーターという位置づけでお付き合いしています。当然、サポートしてもらうからには、私も銀行の求める期待に応えられるよう努力します。Win Winの関係がなりよりですね!

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いつも来所するたびに、お土産をくださるIさん。以前、たまたま四国の話題になり、わざわざ讃岐うどんなどを持って来て下さいました。本当にいつもいつも有り難うございます。Iさんのお心遣いには感服いたします。

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